في خضم الأزمة الاقتصادية العالمية ، كان الانهيار في أسعار المساكن ومواقع البناء المجمدة طبيعياً في دبي. ومع ذلك ، نظرًا لجاذبية هذه المدينة كمركز للسياحة والأعمال ، بدأ الوضع يتحسن بسرعة كبيرة ، ولكن كان هناك طريق طويل وصعب قبل الانتعاش التام.
وفي عام 2012 ، لم يعد هناك أي أساس للبيان بأن أفضل الأوقات جاءت مرة أخرى لسوق العقارات في دبي ، وهذا ما تشير إليه بيانات الشركات الاستشارية ووكالات التصنيف. وفقا لدائرة الأراضي والأملاك في دبي ، في النصف الأول من عام 2012 ، ارتفع حجم المعاملات العقارية بنسبة 21 ٪ مقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي وبلغ 63 مليار درهم (17.2 مليار دولار). تبدأ معدلات الإيجارات في النمو ، وتستأنف شركات التطوير أعمال البناء المجمدة سابقًا وتعلن عن إطلاق مشاريع جديدة. ومع ذلك ، تتفق معظم الدراسات على أن ارتفاع الأسعار ومعدلات الإيجار غير متساوٍ في قطاعات مختلفة من سوق العقارات في دبي ، وأنه أصبح أكثر تجزئة. إذن ما مدى قوة واستقرار السوق ، وما الذي يحدث بالفعل مع الأسعار ، خاصة في ما يسمى "التملك الحر" - المناطق التي يُسمح فيها للأجانب بشراء العقارات في العقارات؟
دعونا نحاول معرفة ذلك بمساعدة متخصصي سوق العقارات في دبي.
شراء العقارات السكنية
في سوق العقارات السكنية هناك زيادة سريعة إلى حد ما في الأسعار. ومع ذلك ، يتركز معظمها في قطاع الفلل ، حيث وصلت الأسعار بالفعل أو تجاوزت مستوى ما قبل الأزمة. أشار تقرير شركة جلوبال ماركت برسبكتيف للاستشارات "جونز لاند لاسال" (JLL) للربع الثالث من عام 2012 إلى زيادة بنسبة 23٪ في أسعار الفلل في دبي خلال الـ 12 شهرًا الماضية. في الوقت نفسه ، ارتفعت أسعار الشقق في نفس الوقت بنسبة 4 ٪ فقط.
هناك زيادة في الطلب على الفيلات والمنازل في مناطق مثل الينابيع ، ميدوز ، المرابع العربية وجزر الجميرا. على سبيل المثال ، في منطقة الينابيع ، بلغت تكلفة المنزل المستقل المكون من غرفتي نوم 1.5 مليون درهم (حوالي 410 ألف دولار) ، وثلاث غرف نوم - 2.2 مليون درهم (حوالي 600 ألف دولار). مقارنة بالعام الماضي ، ارتفعت الأسعار بنسبة 25-30 ٪ ، وخاصة النمو السريع الذي لوحظ في الربع الثالث من عام 2012 ، عندما ارتفع سعر المنزل المكون من غرفتي نوم من 1.38 إلى 1.5 مليون درهم (من 380 إلى 410 ألف دولار) ، و فيلات من ثلاث غرف نوم - من 2.0 إلى 2.2 مليون درهم (من 550 إلى 600 ألف دولار).
ترتفع أسعار الشقق السكنية ببطء أكثر ، رغم أن الكثير يعتمد على شعبية كل منطقة بعينها. في المشاريع المرموقة ذات الموقع الجيد ، مثل جميرا بيتش ريزيدنس ومرسى دبي ، ترتفع الأسعار بسرعة كبيرة ، ولكن في القطاعات الأقل شهرة ، قد لا تظهر ديناميات إيجابية. تجدر الإشارة أيضًا إلى أنه على الرغم من أن المشاريع العقارية ، بما في ذلك المشاريع الكبيرة جدًا ، قد بدأت في دبي في الأسابيع والأشهر الماضية ، إلا أنها لن تأتي إلى السوق قريبًا. حتى ذلك الحين ، نظرًا للعديد من "الضياع" بسبب أزمة سنوات في دبي ، سيكون هناك عدد محدود من المساكن الجديدة.
تعليق من قبل Imex العقارية
ديمتري ستراخوف: "في الواقع ، ذكرت العديد من وكالات الاستشارات العالمية مؤخرًا أن سوق العقارات في دبي قد نجا من آثار الأزمة الاقتصادية العالمية وبدأ في النمو بشكل مطرد. صحيح أن درجة وحجم الزيادات في أسعار المساكن تعتمد إلى حد كبير على عوامل مثل المنطقة ، البعد عن البحر ، تطوير البنية التحتية ، إلخ. ومع ذلك ، يمكن ملاحظة نمو مستقر إلى حد ما في سوق العقارات في دبي ككل ، علاوة على ذلك ، نحن نتحدث عن كل من سوق الإيجار وسوق المبيعات. "المطورين ، مثل إعمار ونخيل ، يبيعون بسرعة كبيرة ، مما يعني أن ثقة المستثمرين قد استعادت. الطلب الجيد والمحدود ، ولأسباب موضوعية ، فإن توفير مساكن جديدة ، خاصة الساحلية ، يخلق الظروف لزيادات مستقرة في الأسعار".
استئجار السكن
تظهر صورة مماثلة في سوق الإسكان المؤجر مع العودة إلى مؤشرات ما قبل الأزمة. في الوقت نفسه ، فإن الزيادة في أسعار الإيجارات أكثر من التغير في أسعار الفلل والشقق. أظهر نفس تقرير JLL Global Market Perspective للربع الثالث من عام 2012 أن تكلفة استئجار الفيلات لمدة اثني عشر شهراً من سبتمبر 2011 إلى سبتمبر 2012 ارتفعت بنسبة 7 ٪ ، وللشقق - بنسبة 5 ٪. بالإضافة إلى ذلك ، في حين أن الزيادات في أسعار العقارات أعلى بشكل ملحوظ في المناطق المرموقة مقارنة بالمناطق الأكثر تواضعًا ، فإن معدلات الإيجارات ترتفع في قطاع وآخر. على سبيل المثال ، تم تسجيل زيادة كبيرة في أسعار الإيجارات في مناطق الميزانية مثل حدائق ديسكفري والمدينة الدولية.
في ديسكفري جاردنز ، منطقة التطوير منخفضة التكلفة في نخيل ، ارتفعت أسعار الإيجارات بنسبة 25٪ منذ أوائل عام 2012. تبلغ تكلفة استئجار شقة استوديو في هذه المنطقة الآن 32-38 ألف درهم (من 8.7 إلى 10.3 ألف دولار) سنويًا ، في حين بلغت في الفترة من عام 2012 ما بين 25 إلى 27 ألف درهم (من 6800 إلى 7350 درهم) دولار). تبلغ تكلفة استئجار شقة بغرفة نوم واحدة 43-52 ألف درهم (11700-14100 دولار) ، بينما في الربع الأول من عام 2012 لم تتجاوز 38-40 ألف درهم (10300-10900 دولار). على الرغم من أن استئجار العقارات الفاخرة في دبي ليس باهظ التكلفة ، إلا أنه من خلال هذا المؤشر ، لا يزال من أوائل الأماكن في العالم. على سبيل المثال ، ارتفع مؤشر Prime Global Rental Index التابع لشركة Knight Frank الاستشارية ، والذي يوضح السعر الذي ترتفع فيه أسعار العقارات السكنية المرموقة في المدينة بنسبة 5٪ ، بنسبة 3٪ منذ بداية العام. وبسبب هذا ، احتلت دبي المركز التاسع بين مدن العالم المدرجة في التقرير ، متقدماً على غيرها من سنغافورة وهونغ كونغ وموسكو وخسرت فقط لمدن مثل نيويورك وشانغهاي وبكين وزيوريخ وتورونتو.
تعليق من قبل Imex العقارية
إدوارد بوراكوف: "لقد ارتفع الطلب على تأجير العقارات السكنية في دبي بشكل مطرد خلال العام ونصف العام. ويعزى ذلك بشكل أساسي إلى الزيادة في عدد سكان دبي والتدفق المستمر للمواطنين المغتربين الأجانب. ويشير هذا العامل بلا شك إلى نمو اقتصاد الإمارة. المستأجرين من الإمارات المجاورة ، مما يجذبهم بمستوى معيشة مرتفع وبنية تحتية أكثر تطوراً ، وقررت سلطات أبوظبي فرض حظر على موظفي الخدمة المدنية لاستئجار المساكن في دبي ، لأن الكثير من الناس يفضلون تأتي في الحياة في دبي، بينما كان يعمل في أبو ظبي. وهذا على الرغم من الرحلات اليومية أكثر من 100 كم في اتجاه واحد. "
مكتب سوق العقارات
ربما لوحظ الوضع الأكثر إثارة للجدل في مكتب سوق العقارات في دبي. من ناحية ، وفقا لمصادر مختلفة ، عاد الطلب على المكاتب في دبي إلى مستوى ما قبل الأزمة في عام 2007. وقد سهلت ذلك شركات النفط والغاز العالمية التي تأتي بنشاط إلى دبي للاستفادة من ارتفاع أسعار المواد الهيدروكربونية وإيجاد أسواق جديدة. جزء كبير من الطلب يقع على عاتق الشركات العاملة بالفعل في دبي ، والتي تتوسع بسبب نمو اقتصاد الإمارة والنشاط التجاري الكبير في المنطقة.
في الوقت نفسه ، يوجد في دبي فائض في المعروض من العقارات المكتبية ، مما يؤثر سلبًا على معدلات الإيجارات ومعدلات الإشغال. في الوقت نفسه ، يتم باستمرار تشغيل كميات كبيرة من المساحات المكتبية عالية الجودة ، على سبيل المثال ، في منطقة الخليج التجاري النامية.
نتيجة لذلك ، يتم الاحتفاظ بسعر الإيجار عند مستوى ثابت فقط في العقارات الراقية ذات الموقع الجيد. على سبيل المثال ، في منطقة المدينة المالية الدولية ، القطاع الأكثر شهرة في سوق العقارات المكتبية ، يتم الاحتفاظ بأسعار الإيجارات عند 2700 درهم (750 دولار) للمتر المربع في السنة. التكلفة الثابتة نسبيًا لتأجير مساحات المكاتب من الفئة ب في منطقة تيكوم ، حيث يبلغ متوسطها 1100 درهم (حوالي 300 دولار) للمتر المربع سنويًا.
ومع ذلك ، تمتلك تيكوم ، وكذلك الخليج التجاري وأبراج بحيرة الجميرا ، نسبة عالية من المساحة غير المشغولة ، وفي مجمعات المكاتب القديمة ، يضطر الملاك إلى خفض أسعار الإيجار باستمرار لجذب المستأجرين.
ما هو المستقبل؟
ينتهي سوق العقارات في دبي من إزالة الأنقاض التي خلفتها الأزمة الأخيرة ، ويستعد لقفزة جديدة. نجا مطورو العقارات ، بعد أن نجوا من الأزمة ، من ترتيب مواردهم المالية وأبلغوا عن نمو في الأرباح ، وبدأت المشاريع المجمدة سابقًا في الاكتمال ، لأن الدولة التي لا أمل فيها بالكامل تبحث عن مستثمرين جدد.
لأول مرة منذ بدء الأزمة ، أعلن رواد السوق عن مشاريع جديدة. تدفقت العاصمة مرة أخرى إلى دبي من جميع أنحاء المنطقة ، وليس فقط لأنها أكدت مكانتها كملاذ آمن مع بنية تحتية ممتازة ومناخ استثماري.
في الوقت نفسه ، لا يرغب جميع اللاعبين الرئيسيين في تكرار ارتفاع الأسعار في 2007-2008 ، حيث كانت حصة مكون المضاربة مرتفعة للغاية. اتخذت أكبر شركات التطوير ، إعمار ونخيل ، والتي حدت في وقت واحد تقريبًا من إمكانية إعادة بيع المضاربات للشقق والفيلات غير المكتملة في مشاريعها الجديدة ، خطوات في هذا الاتجاه. وبالتالي ، فإن زيادات أسعار العقارات لن تكون بالسرعة التي كانت عليها خلال الطفرة التي سبقت الأزمة. لكن بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن فرصة للاستثمار طويل الأجل ، فإن الفرص الجديدة تنفتح في دبي. من الضروري فقط الاقتراب من اختيار الأشياء الاستثمارية بعناية فائقة.
يمكنك الحصول على أي معلومات إضافية حول امتلاك وإدارة الممتلكات الخاصة بك في دبي من المتخصصين في IMEX Real Estate عبر الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800-IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني[email protected].
